Dai report dell’OMI, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, emerge come le compravendite della nuda proprietà di immobili tra il 2010 e il 2013 sono aumentate in Italia mediamente del 10%/20%, con un ulteriore incremento di circa l’1,5% nel 2014.
Cerchiamo quindi di capire in che cosa consiste questa particolare tipologia di compravendita e di analizzarne il significato alla luce della lunga crisi economica dalla quale stiamo faticosamente cercando di uscire.
La piena proprietà, molto semplicisticamente, può esser considerata come la somma algebrica tra nuda proprietà e usufrutto: a ciascuno di essi corrisponde sia uno specifico valore (calcolato sull’età anagrafica sdell’usufruttuario) sia un particolare diritto da esercitare sull’immobile (l’usufruttuario ha il diritto ad utilizzare e abitare il bene), che uniti assieme vanno a costituire il valore della piena proprietà ed i diritti che il pieno proprietario può vantare ed esercitare sul bene.
Ecco che quindi stipulare un atto di vendita della nuda proprietà di un immobile con contestuale riserva sullo stesso dell’usufrutto (solitamente vita natural durante, ma anche per un certo periodo di tempo) consente quindi al venditore, per proprie esigenze di liquidità, di monetizzare con la cessione della nuda proprietà pur restando egli usufruttuario/utilizzatore del bene, ed agli acquirenti/nudi proprietari – che solitamente sono figli o parenti prossimi del venditore medesimo – di garantirsi in tempi di crisi, non potendo magari permettersi l’acquisto di una abitazione da terzi, la certezza di avere in futuro la piena proprietà di una casa (divenendo il nudo proprietario automaticamente, alla morte dell’usufruttuario, titolare della piena proprietà). Il tutto con un risparmio fiscale notevole (ad esempio, con minori imposte di registrazione dell’atto e con nessuna tassazione nel caso della morte/successione dell’usufruttuario).
La crescita esponenziale delle cessioni della nuda proprietà negli ultimi anni diventa quindi un segno della crisi economica delle famiglie italiane, in quanto strumento utile e sempre più utilizzato per assicurarsi, risparmiando sulle imposte, una casa nel futuro (per i nudi proprietari che diverranno pieni proprietari) ed una serena stabilità (per gli usufruttuari che continueranno ad utilizzare pienamente l’immobile).